Офисное строительство в Москве

Офисное строительство в Москве

02.02.14

В последние годы в России активно развивается бизнес, благодаря чему быстрыми темпами строится офисная недвижимость. Сегодня условия на рынке офисной недвижимости диктуются продавцом, поскольку есть дефицит стройплощадок. Сейчас на рынке России работает множество зарубежных фирм, которые пользуются офисными помещениями. Они готовы платить большие деньги за один квадратный метр, так как хороший офис в центре города многое рассказывает о компании. Строящиеся бизнес-центры часто раскупают еще на стадии строительства. В последние годы количество предложений на рынке офисов достигло 6 млн. м2. Многие из этих предложений представлены реконструированными объектами, часть которых достигает 70% от общего объёма офисов. Среди самых больших БЦ можно отметить «Кругозор», «Лефорт». В проекте – БЦ «Пекин», «Минск». Среди проектируемых объектов строительства – много офисов класса А, которые имеют площадь 4,5 млн. м2. Среди самых крупных офисных центров больше всего расположено на территории «Москва Сити».
Относительно расположения офисов можно сказать, что наибольшей популярностью пользуются офисы в центральной части столицы, на юго-западе, западе и северо-западе. Наименьший спрос на офисы в Люблино и Марьино.
Все офисы делятся на А, В и В+. Многие зарубежные инвесторы выбирают офисы высшего класса. В последние годы 75% арендуется, 25 % - продается. Иностранные инвесторы выбирают класс А, российские – класс В.
Какая ситуация сложилась на рынке офисной недвижимости Москвы по результатам 2013 г. Что ждет коммерческую недвижимость в новом - 2014 году? Попробуем разобраться.
Прирост новых офисов в Московском регионе в 2013 г. находился на хорошем уровне, активно велось строительство офисов в столице. При этом доля БЦ класса А превысила другие виды деловой недвижимости. Даже учитывая появление новых офисов, количество свободных площадей не очень велико.
Новостью для рынка офисов в 2013 г. стало предложения мэрии по стимулированию девелоперов к уменьшению сроков для выхода на стройплощадки. Власти хотят сделать это путем роста платы за аренду земли: чем дольше идут стройработы, тем выше будет оплата. Предложение мэрии поспособствует увеличению темпов строительства и станет дополнительным мотиватором для застройщиков.
Что касается структуры спроса на рынке офисов, то можно сказать, что в лидерах находятся офисы класса А. Это касается сделок покупки-продажи офисов и их аренды. Однако если при покупке наибольшим спросом пользуются небольшие офисы до 200 м2, то при аренде наоборот - крупные офисные блоки площадью 450-1500 м2.
В 2013 г. вывод новых объектов привел к уменьшению цен как на аренду, так и на покупку. Относительно ставок аренды офисов класса В, то они составляли 550-650 долл. за 1м2 в год. Желающие снять офис класса А платили 950 долл. Что касается купли-продажи, то цена класса А составляла 4000-20 000 долл. за 1м2, класса В — 3500-15 500 долл.
Ввод в ближайшее время новых больших проектов, в которые входят и офисы, повлияет на предложение. К таким объектам относятся строящиеся в Москва-Сити МФК «ОКО» площадью 10 000 м2 и «Evolution Tower» c 48-этажной башней. Нельзя забывать и о комплексе «IQ-квартал» площадью 228 000 м2 от «Галс-Девелопмент». Вне Москва-Сити появятся БЦ «Danilov Plaza» на Новоданиловской набережной с офисами класса В+, а также офисный центр «Пересвет Плаза», площадью 21 955 м2 .
В 2014 г. нужно ждать вывода большего количества анонсированных ранее площадей по разным ценам.
Отличием 2013 г. на рынке офисов стало увеличение ввода новых объектов в р-не МКАД. За границами МКАД качественных офисов было представлено немного. Все они, в основном, расположены на новых территориях.
Одним из крупных офисных объектов станет ДЦ «Парк Хуамин». Он строится возле ст. метро «Ботанический сад». Центр будет состоять из 2-х корпусов, каждый из которых будет выполнять свои функции. В 1-м с полукруглой формой разместятся офисы и помещения для приема китайских делегаций. Он «смотрит» на железную дорогу. Во 2-м появятся 5-звездочны отель, зал ожидания. Из окон гостиницы будет видна р. Яуза. Башни с отелем и апартаментами свяжут перемычками. Эту функцию исполнит корпус, который достанется мэрии Москвы. Высота небоскребов в «Парк Хуамин» — 32 и 50 эт. Здания будет выполнены в китайском стиле. Завершающим их элементом станет сад, спроектированный китайскими архитекторами.
Самым острым вопросом при проектировании является транспортная доступность ДЦ, так как строительство транспортного узла в ближайших планах. Сейчас идет работа по стыковке комплекса с транспортно-пересадочных узлом. Скоро проектный вариант будет рассмотрен Москомархитектурой.